Nell’epoca moderna molto spesso ci si imbatte in contratti di vendita che si caratterizzano per aspetti peculiari tra loro. Ci si chiede spesso se coloro che stipulano simili contratti siano a conoscenza delle eventuali ricadute, anche economiche, a cui potrebbe portare un eventuale inadempimento.
Ma andiamo con ordine.
La vendita si configura come quel contratto consensuale che determina il trasferimento della proprietà verso il corrispettivo di un prezzo. Questa si perfeziona con il semplice consenso, al di là della materiale consegna della cosa e del pagamento del prezzo. Si avrà perciò una vendita perfetta anche senza il pagamento del prezzo o la consegna della res, aspetti questi che potrebbero assumere rilievo nel caso di un eventuale inadempimento.
Per quanto riguarda gli effetti, la vendita comporta l’efficacia traslativa del bene, ovvero il trasferimento della proprietà dello stesso. Proprio per tale motivo si suole definire la vendita come contratto consensuale ad effetti reali. Tuttavia, vi sono non poche eccezioni a tale assunto.
Si ricordi, inoltre, che la compravendita non richiede forme particolari. Il nostro ordinamento, infatti, recepisce come principio cardine quello della libertà delle forme. Ad ogni modo, nel caso di compravendita di beni immobili è richiesta la forma scritta ad substantiam.
Si segnali come la compravendita immobiliare sia valida anche se risulti da uno scambio di lettere nelle quali siano contenute separatamente la proposta e l’accettazione: anche ad essa si applica il principio in forza del quale il requisito della forma scritta ad substantiam non richiede necessariamente che l’espressione di volontà delle parti sia contestuale, vale a dire attraverso la sottoscrizione di un unico documento cartolare.
Ancora, se oggetto di vendita è un edificio o una sua parte è necessario che nell’atto siano indicati gli estremi del permesso di costruire, a pena di nullità del contratto. Se, invece, oggetto della vendita è un terreno, al contratto deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica.
Tornando a noi, i contraenti, come noto, hanno facoltà di affiancare all’istituto della vendita, così come generalmente concepito, alcuni patti accessori.
Vediamone due importanti e frequenti nelle prassi commerciali: il patto di riscatto e il patto di riservato dominio.
Con riferimento al patto di riscatto la vendita produce immediatamente l’effetto traslativo (il trasferimento della proprietà). Tuttavia, con il patto di riscatto il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo ed il rimborso delle spese fatte dal compratore.
L’istituto risponde alle esigenze di venire incontro al venditore bisognoso di denari, lasciandogli la speranza di riavere in proprietà il bene una volta superata la crisi di liquidità. Il patto di riscatto viene perciò a configurarsi come un diritto potestativo del venditore. Il diritto di riscatto si può esercitare entro massimo due anni dalla vendita del bene nel caso di beni mobili e di cinque nel caso di beni immobili.
La vendita con riserva di proprietà, invece, è una forma particolare di vendita nella quale l’effetto traslativo (il passaggio di proprietà) rimane strettamente collegato, o meglio subordinato, all’adempimento di controparte. La cosa viene consegnata subito, ma il trasferimento definitivo del diritto è rinviato al tempo dell’integrale pagamento del prezzo dovuto (donec pretium solvatur). Pagato il prezzo, la proprietà si consolida ipso facto. Si sottolinei come i rischi per il perimento della cosa passino al compratore già nel momento della consegna della stessa (art. 1523 c.c.).
Si evidenzia come il patto debba essere stipulato per iscritto nel momento stesso della vendita, anche se non è necessaria la contestualità materiale. Per essere opponibile ai creditori del compratore deve avere data certa, oltre che forma scritta. Inoltre, nel caso in cui oggetto del patto di riservato dominio sia una macchina superiore al valore di 15,49 €, la clausola di riserva, per essere efficacie di fronte al terzo acquirente, deve risultare trascritta in apposito registro tenuto dalla cancelleria del tribunale nella cui giurisdizione è collocata la macchina (art. 1524 c.c.).
Vi sono alcune norme di legge poste a tutela anche dell’acquirente. Così il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottavo del prezzo, non da diritto alla risoluzione del contratto, nonostante l’eventuale patto espresso (art. 1525 c.c.)
Infine, nel caso di inadempimento del compratore, il venditore, chiedendo la risoluzione del contratto, dovrà restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1453 c.c..
Ad ogni modo, anche la clausola di decadenza dall’avere gli acconti pagati, frequenti nelle vendite a rate, trova un riconoscimento limitato, nel senso che il Giudice, secondo le circostanze, può ridurre la somma che figura lasciata al venditore a titolo di indennità.
Si consiglia, pertanto, di valutare rigorosamente la stipulazione di un patto di riservato dominio, in quanto ci si potrebbe veder costretti, a fronte della restituzione del bene, a dover restituire il prezzo precedentemente corrisposto dal compratore che, nel caso di somme ingenti, potrebbe non risultare agevole.
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È possibile contattare l’Avv. Michael Baù all’e-mail: avv.michaelbau@gmail.com
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